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關于單位租賃房建設和使用管理的試行意見

來源:注冊海外公司上海站 發表時間:2012-02-02 23:35 點擊:

 

單位租賃房是指本市企業、產業園區開發管理主體、高校、部隊及其他單位利用自用土地建設或者以舊建筑改建,提供給本單位職工短期租住的職工宿舍,包括本市農村集體經濟組織利用農村集體建設用地建設、主要定向提供給產業園區、產業集聚區內員工租住的市場化租賃宿舍。

近年來,本市部分產業園區、企事業等單位積極探索,在自用土地或農村集體建設用地上,建設了一批人才公寓、職工宿舍和來滬務工人員宿舍等單位租賃房,這既有利于完善房地產市場供應結構,有效緩解部分市場租賃需求;也有利于引進、留住各類人才和務工人員,幫助他們解決階段性的居住問題。為了引導、規范單位租賃房的建設和使用,現提出試行意見如下:

 

 

一、單位租賃房建設的基本要求

(一)主要目標

在堅持住房制度市場化改革方向和加快完善住房保障制度的前提下,總結各單位在實踐中的創新做法,按照“政府引導、規范運作,只租不售、封閉運行”的要求,規范以單位自用土地建設職工宿舍及農村集體建設用地建設市場租賃房,多渠道解決單位職工、引進人才、來滬務工人員及其他人員臨時的過渡性居住需求。

(二)基本原則

1.符合城鄉規劃。項目選址應符合城鄉規劃和土地利用規劃,主要選擇與生產性活動區域適當分離的相對獨立區域。

2.符合環保要求。項目選址應注重環境條件,避開噪音超標或有毒有害、易燃易爆等區域。

3.符合基本的設施配套。項目選址應考慮市政和公建配套設施,滿足基本生活的條件。

4.符合相關法律、法規和政策的規定。新建和舊建筑物改建均應符合國家和本市相關法律、法規、政策以及建筑設計、建設規范和技術標準的規定。嚴禁變相違規建設福利房、解困房。

(三)管理部門

市住房保障房屋管理局是本市行政區域內單位租賃房建設和使用管理的行政主管部門,負責相關政策的研究制訂、實施和協調等工作。

市、區縣規劃土地、農業、建設、發展改革、經濟信息化等部門按照職責分工,負責單位租賃房的管理工作。

區縣政府按照屬地化管理原則,負責本轄區內單位租賃房建設和使用管理的統籌規劃、組織實施和協調監管。

二、單位租賃房的建設

(一)用地性質和權屬

經審核批準用于建設租賃房的單位自用土地和建設市場化租賃宿舍的農村集體建設用地,其用地性質不變、土地權屬不變。

(二)利用自用土地建設

有以下三種方式:

1.新建。本市企業、產業園區開發管理主體、高校、部隊及其它單位在新建(包括改建、擴建)建設項目中,可以建設單位租賃房。其中,企業范圍內的行政辦公及生活服務設施用地面積未超過總用地面積7%的,可安排未超過部分用地用于建設單位租賃房;已達到用地面積的,原則上不再調整。如有特殊情況,應在通過市有關行政主管部門共同認定后,適當提高生活配套設施用地比例,用于建設單位租賃房。產業園區開發管理主體有自用土地的,可以利用自用土地新建單位租賃房。

2.拆除重建。在符合企業范圍內的行政辦公及生活服務設施用地面積不超過總用地面積7%的條件下,經辦理相關建設項目審批程序后,單位可以在已建成的廠區、產業園區、高校校區或部隊營區內建設單位租賃房。

3.非居住房屋改建。利用閑置非居住房屋改建單位租賃房的,按照《閑置非居住房屋臨時改建宿舍的規定(試行)》執行。

(三)利用其他土地建設

單位自用土地不足的,由區縣政府根據區域內產業發展和土地使用等情況,統籌安排下列用地建設單位租賃房。

1.產業結構調整土地。在區縣行政范圍內,結合城市規劃和產業調整,對實施產業結構調整后騰出的存量土地,采取公開掛牌方式出讓,結合項目建設的實際特點,設置一定的建設要求,由單位受讓后建造單位租賃房,定向提供給單位內符合條件的職工租住。

2.農村集體建設用地。結合本市集體建設用地有償使用和使用權流轉試點,按照“城鄉統籌、合理布局、節約土地、集約發展”的原則,在符合城鄉規劃和土地利用規劃、建設用地總量不增加的前提下,鎮、村集體經濟組織可以利用閑置的鎮、村企業用地或廢棄的其他集體建設用地,建設限定供應的市場化租賃宿舍。

(四)項目審批

單位租賃房建設項目應按照國家和本市有關固定資產投資管理的要求,辦理相應建設工程行政審批手續。

(五)建設資金

單位租賃房建設資金由建設單位自籌解決。其中,農村集體土地建設市場化租賃宿舍可以由鎮、村兩級集體投資參與建設,按投資比例分享收益。經濟收益主要用于社會保障、發展集體經濟。涉及村級集體投資的,具體方案需經村民會議或村民代表會議討論通過。項目建設實施方案需符合區縣、鎮的城鄉規劃、土地利用規劃。鎮政府應對實施方案嚴格把關,并由建設主體按規定辦理相關手續。

(六)建設標準

單位租賃房項目的建設應符合建設部發布、2006年2月1日起施行的《宿舍建筑設計規范》及其他國家和本市現行的有關建筑標準規范規定。

單位租賃房項目公建配套建設,參照本市保障性住房項目的有關標準執行。

(七)竣工驗收

單位租賃房項目建設單位應按有關規定辦理竣工驗收手續。驗收通過后,建設單位應按規定向市、區縣建設管理部門進行竣工備案。

(八)權屬登記

單位租賃房項目建成后,建設單位應按照有關規定辦理房地產登記。單位租賃房登記為職工(集體)宿舍,不得分割辦理小產證。

除隨同單位資產整體處置外,單位租賃房不得單獨轉讓、單獨辦理房地產轉移登記。單位租賃房辦理房地產轉移登記后,不得改變原用途。

三、單位租賃房的使用管理

(一)租賃和物業服務機構

單位租賃房出租經營前,單位租賃房產權單位應成立或委托相應的租賃和物業服務機構(以下簡稱“租賃服務機構”),負責單位租賃房的租賃管理和物業服務。物業服務標準參照《住宅物業分等服務標準》相關等級設定,并可根據承租人需求,有償提供相關專項服務。

(二)供應對象

單位租賃房應提供給本單位簽訂聘用(勞動)合同的職工租住。具體申請租賃條件由各單位自行制定,并在單位范圍內公布。

職工宿舍在本單位職工租住需求基本滿足的前提下,可由上級單位調劑使用,安排系統內其他單位符合條件的職工租住。

由產業園區開發管理主體建設的,應供應園區內企業符合條件的引進人才或來滬務工人員租住。

利用農村集體建設用地建設的市場化租賃宿舍,應優先提供給周邊產業園區、產業聚集區內的引進人才和來滬務工人員租住。

(三)租期管理

單位租賃房租賃期限一般不超過3年。其中,來滬務工人員承租的,應根據其勞動合同中的用工期限約定租期。

單位可以通過調整租金或者租金補貼等經濟方式調節承租人實際支付的租金水平,建立租賃退出機制。

(四)租約管理

單位租賃房租賃應簽訂房屋租賃合同。房屋租賃合同一般一年一簽。簽訂房屋租賃合同時,租賃服務機構應對申請租住人員的身份證明、聘用(勞動)合同等材料進行登記,并送所在地街道、鄉鎮的人口管理部門備案。一旦租住人員發生變化,應及時辦理變更登記及備案。房屋租賃合同簽訂后,由租賃服務機構到房屋所在地區縣房地產登記機構辦理房屋租賃合同登記備案。非本市戶籍的租賃人員必須辦理居住證或臨時居住證。出租單位應根據市政府有關規定,落實對租賃房屋的治安和消防安全責任,督促辦理居住登記。

(五)稅費優惠

對按照政府規定價格向規定對象出租單位租賃房所取得的租金收入,按照有關規定實行稅收優惠。

經市有關行政主管部門認定的單位租賃房項目的水、電、煤等公用事業建設和收費標準,參照居住類房屋標準執行,實行按幢計量和按照居民生活用水、用電、用氣標準計價。

需要按照民用公用事業標準建設和收費的單位租賃房項目,由建設單位向市住房保障房屋管理局提出申請。由市住房保障房屋管理局會同市發展改革委、市建設交通委共同審核認定后出具批復,并抄送相關公用事業單位。

(六)拆遷補償

單位租賃房經營期間,因國有土地收回或農村集體土地征收而需要進行拆遷補償的,房屋按市場重置價格計算,土地仍按照原用地屬性和收益標準進行補償。

四、單位租賃房的其他管理規定

(一)違規處理

單位租賃房建設和使用中涉及的違規建設、租賃等行為,由相關行政管理部門按照有關法律、法規的規定進行處罰。

(二)試行期限

本意見自印發之日起試行,試行期為三年。本意見試行前已建成并經營的職工宿舍、人才公寓和來滬務工人員宿舍,可以參照本意見相關規定執行。

上海市住房保障和房屋管理局

上海市規劃和國土資源管理局

上海市農業委員會

上海市城鄉建設和交通委員會

上海市發展和改革委員會

上海市經濟和信息化委員會

二○○九年八月十二日

 

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