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中國工業地產投資須提防的三大風險

來源:注冊海外公司上海站 發表時間:2012-01-13 20:25 點擊:

一、市場風險。

工業地產市場是一種要素市場,其存在背后是工業的發展需要。因此說,工業地產需求的背后是由于工業生產活動的引致需求,或者說工業品的需求。許多開發商在住房政策及住宅產業政策調控加緊的趨勢下選擇工業地產,極容易忽視工業地產對工業的依賴性。基于這樣一種背景,作為工業的中間引致需求,工業地產的需求并不是很大,如果盲目進入工業地產,是很危險的。

二、經營風險。

一般而言,工業廠房的租賃價格在長期保持平穩上升,這與經濟周期和行業波動的相關性相吻合。許多開發商認為,我國目前產業結構正處于二次產業占主導地位,工業的快速發展為廠房的需求提供支撐,基于這么大的市場需求,競爭不甚激烈,而且工業房地產很少存在住宅和商業地產中經常出現的投機炒作現象,因此價格始終保持了較平穩的上升。

三、政策風險。

一直到2006年為止,與其他用途土地相比,工業用地價格指數相對平穩,這是因為,除了深圳、廣州等城市實行了工業用地招標拍賣掛牌出讓政府外,多數地方政府一般都以低地價、零地價甚至是負地價來出讓工業用地,目的是在與鄰近地區競爭招商引資中實現“政策競爭力”。

為杜絕土地被賤賣、被圈地,國務院于2006年31號文中明確指出工業用地要走招拍掛的路子全國所有工業用地必須采用招拍掛方式出讓,這事實上在政策上消除了各地“零地價”、“負地價”出讓工業用地的可能。

然而,由于各地方政府在招商上競爭無法消除,發展地方經濟的政績追求目標也沒有消除,不少地方政府仍試圖通過各種途徑,通過土地換市場、土地換資本的方式來出讓工業用地。而地方政府的這種考慮恰好與開發商降低拿地成本的追求一拍即合。

在這種背景下,就會產生開發商、地方政府與中央政府之間的博弈將變得更加復雜。但從工業用地出讓的總趨勢來看,中央政府是不可能做出讓步的,預計今后中央政府將運用更頻繁的監管與監察手段,加大對工業用地出讓的過程監管與事后監管,這無疑會為工業地產開發商的日后經營帶來很大的政策不確定性,政策風險也就隨之而生,這是開發商在進軍工業地產之前必須考慮的。

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