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保險資金通過債權投資計劃投資政府土地儲備項目操作模式探討

來源:注冊海外公司上海站 發表時間:2012-02-02 22:52 點擊:

隨著中國保險業日臻成熟,保險業聚集資金的功能得到了較為充分的發揮,截至2010年12月底,中國保險業總資產突破5萬億元,保險資金運用余額達到4.6萬億元。隨著新《保險法》的實施以及《關于保險資金投資基礎設施債權投資計劃的通知》的印發,保險資金的運用渠道進一步加寬,各大保險公司均在積極熱身、搶占不動產投資領域。尤其在2010年《保險資金投資不動產暫行辦法》出臺后,保險資金可以通過債權方式、物權方式和股權方式投資包括政府土地儲備項目在內的各種不動產。在這幾種投資方式中,債權投資計劃方式投資政府土地儲備項目,以其風險小、周期長、收益有保障等優勢,更符合保監會對于保險資金投資不動產的監管要求,也更有利于保險公司規避投資風險以及保險資金的保值增值。

 

 

 

 

 

一、政府土地儲備項目債權投資計劃及主要參與主體

以債權投資計劃方式投資政府土地儲備項目的實施流程為委托人委托受托人設立債權投資計劃,由受托人與資金使用人簽訂《債權投資計劃投資合同》,由擔保方對資金使用人按期歸還本息提供擔保,委托人通過托管人向資金使用人發放資金,債權投資計劃到期后,資金使用人向托管人支付資金本息,托管人將資金本息劃付受益人,受益人同時委托獨立監督人對受托方及資金使用人進行監督。因此,債權投資計劃的主要參與主體包括投資計劃的委托人、受托人、受益人、資金使用人、擔保人、托管人及獨立監督人。

1、委托人,在投資計劃成立前,指中國保監會核準的將保險資金委托給受托人以設立投資計劃的保險公司、保險集團公司或保險控股公司;在投資計劃成立后,指實際向托管賬戶繳納了委托資金的保險公司、保險集團公司或保險控股公司。

2、受托人是指根據投資計劃約定,按照委托人意愿,為受益人利益,以自己的名義投資基礎設施項目的信托投資公司、保險資產管理公司、產業投資基金管理公司或者其他專業管理機構。

3、受益人是指合法持有投資計劃受益權份額并登記在投資計劃受益人名冊的人,包括投資計劃成立時由委托人指定的受益人以及日后通過轉讓、繼承或其他合法方式擁有受益權份額的人。受益人可以是委托人、受托人以及委托人指定的第三方,如委托人的子公司等。

4、資金使用人是指債權投資計劃的項目管理人,在土地儲備項目中,通常指具備土地一級開發資質的開發公司(以下簡稱“開發公司”)。

5、擔保人是指為債權投資在《擔保函》/《擔保合同》生效后享有和承擔擔保人權利和義務的人,即為資金使用人履行《債權投資計劃投資合同》而提供擔保的第三方,通常是比較有實力的企業,如央企或評級較好的金融機構。

6、托管人是指根據投資計劃約定,由委托人聘請,負責投資計劃財產托管的商業銀行或者其他專業金融機構。

7、獨立監督人是指根據投資計劃約定,由受益人聘請,為維護受益人利益,對受托人管理投資計劃和項目方具體運營情況進行監督的專業管理機構。

 

二、保險資金債權投資計劃投資政府土地儲備項目的操作模式

根據目前中國法律的相關規定以及相關實踐操作,我們認為保險資金通過債權投資計劃投資政府土地儲備項目可以采取四種模式:

 

(一)保險資金直接投入,受托人不參與開發

該模式下受托人按照委托人的委托設立債權投資計劃,直接將保險資金通過債權投資計劃投入到具有土地一級開發資質的公司,擔保人為開發公司按期歸還本息提供擔保,托管人將保險資金發放給開發公司,開發公司利用該部分資金在獨立監督人的監督下,按照其與受托人簽訂的債權投資計劃進行開發建設,債權投資計劃到期后將本息支付托管人,托管人再將本息劃付受益人。

 

上述模式被稱為“保險資金直接投入”模式,該種模式法律關系相對簡單,易于操作,風險相對較低,但該模式下收益相對固定,利潤空間相對狹小。該模式操作的關鍵是把握擔保人的擔保能力,因此建議實施之前需要對資金使用人及擔保人進行充分的盡職調查。

 

(二)保險資金直接投入,受托人直接參與開發

受托人按照委托人的委托設立債權投資計劃,直接將保險資金通過債權投資計劃投入到具有開發資質的公司(以下簡稱“開發公司”),受托人與開發公司組成聯合體,共同進行土地一級開發,共同分享開發利潤。該模式下,受托人可以分享一部分土地一級開發的利潤,保險資金的利潤空間比上一種模式更大,但與此同時,受托人也將承擔土地一級開發階段過程中的開發風險。不過,該等風險可通過與聯合體其他方和政府之間的合同條款設計及談判來得到有效控制。

 

(三)保險資金間接投入,受托人間接參與開發

該模式下受托人按照委托人的委托設立債權投資計劃,受托人將保險資金通過債權投資計劃投入受托人與開發公司共同出資設立的項目公司,由項目公司具體負責項目開發,受托人與開發公司作為項目公司的股東,共同分享開發利潤。該模式下,受托人不僅可以分享一部分土地一級開發的利潤,而且受托人作為項目公司的股東,其就土地一級開發階段的開發風險承擔有限責任,相對于第二種模式下聯合體之間的連帶責任而言,受托人承擔的開發風險較小。但與此同時,項目公司短期內能否取得開發資質,也是該種模式下面臨的一個難題。

 

(四)BT特許經營模式

特許經營融資模式是指政府將傳統上由政府負責投資建設的基礎設施項目,特許由社會投資者(包括國有企業、私營企業、外商投資企業等)進行投資建設,并在一定的特許期限內享有基礎設施項目的運營權與收益權;或通過直接由政府回購的形式,實現政府通過融資完成基礎設施建設的一種新型的基礎設施建設融資模式。常見的特許經營融資模式有BOT模式、BT模式、TOT模式等。

 

BT模式是從BOT模式發展而來的一種基礎設施建設融資模式。BT是英文Build-Transfer(建設-轉讓)的縮寫,其基本含義是指政府與社會投資者簽訂特許協議,將某一基礎設施項目特許交由社會投資者負責投融資及建設,項目竣工后,特許權人將項目移交給政府或其授權機構,政府在約定的期限內向特許權人支付相應的回購款。采用BT模式進行基礎設施的融資,可以大大緩解短期內政府承受的基礎設施巨額投資壓力, 并分散基礎設施的建設風險。由于BT融資模式不涉及項目的運營權,項目竣工政府即可進行回購,因此,對于土地一級開發項目,可以采用BT模式進行融資建設。

 

在以BT特許經營模式投資土地一級開發項目的模式下,受托人與開發公司依法獲得開發項目的BT特許經營權并共同組建項目公司,受托人通過債權投資計劃將保險資金投入項目公司,由項目公司與政府簽訂BT特許經營合同,合同中明確約定項目公司的開發成本和開發利潤。在項目開發過程中,項目公司負責開發建設資金的籌措、投入和施工建設,項目竣工后,項目公司將項目交付政府,政府獲得已建成項目的所有權,并向項目公司支付相應的項目回購款,而回購款的支付方式基本上是在項目完工后分次支付,回購期通常為三至五年。政府方負責就向項目公司支付項目回購款依法提供相應的擔保。同時,政府方負責落實開發項目的回購資金,如將回購款的支付列入政府投資的中長期規劃及各回購年度的財政預算支出計劃,并提供相應人大、政府相關部門出具的正式文件。政府方將回購款支付項目公司后,項目公司按照債權投資計劃將本息支付托管人,托管人再將本息劃付受益人。

 

與上述其他三種模式相比,該種模式下保險資金的安全性和增值空間更有保障,具體表現在以下方面:

 

一是在與政府簽訂BT特許經營合同時,地方政府必須落實項目的回購資金,即將回購資金納入地方政府的中長期投資規劃以及年度預算支出計劃,并提供地方人大的批復文件以及政府財政部門的書面承諾。實踐中,有些地方政府還可以為支付投資人回購款設立財政專戶,把部分土地出讓收益、部分地方稅收收入等地方收入進入地方國庫后,直接劃轉到支付投資人的回購款專戶,每季度還向投資人出具專戶的結余情況。因此,BT特許經營模式下,保險資金的安全性是相當高的,符合中國保監會關于保險資金安全性的監管要求。

 

二是政府通常要對回購項目提供擔保,在實際操作中,具體的擔保形式主要有銀行出具的保函、地方國有企業提供的連帶責任保證等。除以上具有法律效力的“硬”擔保外,實踐中還存在一些“軟”擔保,即不具有嚴格法律效力但包含政府信譽在內的一些政府承諾,如:個別地方政府會承諾投資人可以進行土地的一二級聯動開發;也有的地方政府會劃定一定面積的“毛地”,并承諾在該片土地最終出讓后的土地出讓金優先支付投資人的回購款等。在政府上述“軟”、“硬”擔保的共同實施下,政府的回購款支付是有可靠保障的,能夠保證項目公司按期收到回購款,并按債權投資計劃的約定將保險資金的本息通過托管機構劃付受益人。

 

三是在與政府簽訂BT特許經營合同時,項目公司可以與政府就投資利潤以及稅收優惠進行協商。由于目前,中國沒有統一的基礎設施特許經營的法律法規,各地方政府對于基礎設施特許經營的理解也各不相同,因此,對于項目開發的成本構成、投資收益、稅收優惠等都具有較大的談判空間,對于保險資金的保值增值也是大有可為的空間。

 

綜上來看,保險資金通過債權投資計劃,并以BT特許經營模式投資土地一級開發項目,對于保險資金的安全性及保值增值的需求相對來講是最有利的,但是該種模式下,法律關系較為復雜;同時,是否熟悉項目所在地的地方規定以及地方政府對于BT特許經營模式的關注點及談判底線,對于受托人能否爭取到最大的投資收益是至關重要的。若受托人聘請專業的中介機構,將達到事半功倍的效果。

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